Et maintenant, Jean-Marie Messier réorganise le logement social

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Ces derniers temps, on a beaucoup vu Jean-Marie Messier dans les couloirs de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) et de ses filiales immobilières. Nommé banquier conseil, il s'active beaucoup sur la plus grosse vente de logements jamais réalisée en France et qui pourrait lui rapporter de fortes sommes. L'ampleur de l'opération, les sommes en jeu, les conditions de négociation affolent les salariés de la CDC.
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Ces derniers temps, on a beaucoup vu Jean-Marie Messier dans les couloirs de la Caisse des dépôts (CDC) et ceux de ses filiales immobilières. Arrivé tard comme banquier conseil d'Icade sur le dossier de la vente des logements sociaux de la filiale de la CDC, il se démène depuis beaucoup pour faire aboutir le projet, au point d'avoir supplanté auprès de tous les intervenants BNP Paribas, premier banquier d'Icade sur le sujet. Il est de toutes les négociations, cherche à concilier tous les points de vue. Il ne connaissait rien au logement social mais il apprend vite.

 

Il est vrai que le sujet a de quoi attirer l'intérêt du fondateur de la banque d'affaires Messier Partners. C'est la plus grosse vente de logements jamais réalisée en France: 32.000 logements sociaux ou intermédiaires, essentiellement implantés en Ile-de-France sont en jeu. S'il réussit, Jean-Marie Messier, outre son contrat de conseiller, bénéficiera aussi d'une prime de succès (success fees). Le montant total pourrait ne pas être très éloigné du contrat de 6 millions d'euros qu'il devait toucher pour la fusion Caisses d'épargne-Banques populaires, mais qui a été annulé début 2009.

 

Jean-Marie Messier a donc tous les motifs pour faire aboutir dans les meilleurs détails l'opération. Mardi, une étape importante a été franchie dans le processus. Icade a annoncé dans un communiqué la cession d'ici à la fin du 1er semestre 2010 de 26.034 logements pour le prix de 2 milliards à un consortium emmené par la Société nationale immobilière (SNI), autre filiale de la Caisse des dépôts et réunissant des bailleurs sociaux et des offices HLM. Les 6.641 autres logements dont Icade veut se débarrasser pour ne plus rien à voir avec le logement social seront eux repris en gestion par la SNI dans des structures créées pour l'occasion. La valeur de ce patrimoine est estimée à 414 millions d'euros.

 

Les maires concernés par cette vente ont découvert l'annonce en même temps que tout le monde. Pourtant, les changements peuvent avoir de lourdes répercussions sur l'équilibre social de leur ville, leurs finances, l'avenir urbanistique. Mais depuis que l'affaire a été engagée il y a six mois, tout le monde a préféré les laisser à l'écart.
Tout se discute en petit comité, dans la plus grande opacité. Les offices HLM et les bailleurs sociaux se sont déjà partagé les morceaux sans en parler à l'extérieur. «J'ai découvert il y a quelques jours que deux bailleurs sociaux étaient intéressés par la reprise du patrimoine d'Icade dans ma commune. Mais je n'en avais jamais entendu parler avant. Que veulent-ils faire? Des logements sociaux, des logements intermédiaires? Je ne sais pas», dit Claude Pernès, maire de Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) et président de l'association des maires de l'Ile-de-France (AMIF). «Il faudra bien pourtant que l'on commence à en parler. Car rien ne peut se faire légalement sans la signature des maires. Il faut leur accord», rappelle-t-il, en guise d'avertissement.

Une opération qui n'est pas dans les usages de la Caisse

 

L' absence de transparence, la précipitation, les mécanismes retenus, tout ce qui entoure cette opération suscite bien des interrogations chez les élus, au point que les députés et les sénateurs communistes ont demandé la création d'une commission d'enquête parlementaire sur la vente des logements d'Icade. Mais à l'intérieur de la Caisse des dépôts, l'incompréhension est tout aussi grande. Rien de ce qui se trame actuellement ne correspond aux usages et aux traditions de l'institution.

 

Partenaire de très long terme des collectivités locales, la Caisse s'était toujours refusée jusqu'alors à réaliser des opérations qui pourraient bousculer subitement les équilibres politiques et territoriaux. Tout a toujours été géré dans le temps et la discrétion. Or, là, sa filiale se lance dans une cession de grande ampleur, risquant de s'attirer une fronde des élus, faisant courir de grands périls aux offices HLM et aux bailleurs sociaux, sans autre justification apparente que la volonté d'un profit facile et immédiat.

 

Le prix réclamé par Icade est en effet en dehors de toutes les normes pratiquées dans le logement social. Lors de son introduction en Bourse en 2006, la filiale de la Caisse des dépôts avait fait évaluer par des experts indépendants son patrimoine locatif. Les 45.000 logements qu'elle détenait à l'époque avaient été estimés à 1,4 milliard d'euros. Trois ans plus tard, elle veut revendre un peu plus de la moitié pour 2 milliards d'euros ! Et encore Icade estime faire une faveur, puisqu'il accorde une décote de 12,6% par rapport à la valeur de son patrimoine inscrite dans ses livres, à la suite de réévaluations constantes.

 

Les bailleurs sociaux n'ont pas l'habitude de mener des transactions d'un tel montant. Ainsi la SNI, chef d'orchestre de la reprise, avait acquis en 2007 lors du divorce entre les Caisses d'épargne et de la Caisse des dépôts la société immobilière commune, la Sagi, portant à la fois 5.400 logements et plusieurs milliers de mètres carrés de bureaux pour 350 millions d'euros. Par la suite, elle avait acheté 58% de la société Efidis, propriétaire de 44.600 logements HLM pour 8 millions d'euros. On est très loin des milliards d'Icade.

 

Cette disproportion entre ces différentes transactions ne cesse d'interpeller des observateurs du logement social. D'autant que la vente n'est que la première étape. Les logements en passe d'être rachetés étant souvent en très mauvais état, il va falloir mener des réhabilitations lourdes, estimées par certains entre 20.000 et 30.000 euros par appartement. La grande majorité du parc semble appelée aussi à quitter le monde du logement intermédiaire – où les loyers sont entre 6 et 11 euros le mètre carré – pour celui des HLM, et donc des prix de loyers plus bas. L'addition financière s'annonce très élevée et impossible à amortir même sur des périodes de 30 à 40 ans. «On va plomber le logement social pendant des années, et sans avoir créé un mètre carré de logement supplémentaire en Ile-de-France», assure un connaisseur.

Droit d'alerte refusé à la SNI

Les salariés de la SNI, maître d'œuvre de la reprise, sont encore plus en alerte sur le sujet. Beaucoup ont le sentiment que la filiale de la Caisse des dépôts mène une politique de fuite en avant. Pour assurer la réussite de la vente d'Icade, elle se propose de racheter elle-même ou via ses filiales près de 5.000 logements, ce qui représente plus de trois années normales de production pour la société. Elle est prête à reprendre notamment les cas politiquement sensibles comme des logements à Massy (Essonne), au Tremblay (Seine-Saint-Denis) ou de grands immeubles à Sarcelles (Val-d'Oise). Un sujet que l'on connaît bien à la SNI: Stéphane Keïta, membre du directoire de la SNI et président de la filiale Osica, chargé du logement social en Ile-de-France, est l'ancien directeur de cabinet de Dominique Strauss-Kahn lorsqu'il était maire de Sarcelles.

 

Mais les projets de la société immobilière ne s'arrêtent pas là. Elle est une des plus allantes dans le programme de rachat d'immeubles aux promoteurs (VEFA), souhaité par l'Elysée dans le cadre du plan de relance. Sur les 30.000 habitations rachetées au privé, elle se propose d'en reprendre près de 10.000. Enfin, ayant hérité de la gestion de l'immobilier pour les militaires, elle se retrouve partie prenante dans tout le programme du Livre blanc, qui prévoit des fermetures de casernes, des réhabilitations d'espace, des transformations.

 

Fin mars, les syndicats de la SNI ont commencé à s'alarmer, jugeant que leur groupe qui souffre déjà d'un manque de fonds propres, n'allait pas pouvoir soutenir un tel effort financier. Ils ont déclenché un droit d'alerte afin de pouvoir faire nommer un expert indépendant pour comprendre la situation. La direction leur a contesté ce droit devant le tribunal de grande instance. Ce dernier lui a donné raison, jugeant que le recours au droit d'alerte n'était pas motivé.

 

Le problème financier de la SNI est cependant bien devant elle. Il lui faut à tout prix une injection de capitaux qui puisse l'aider à soutenir ses projets. La Caisse des dépôts, sa maison mère, déjà largement sollicitée par ailleurs, n'a guère les moyens de lui apporter les ressources suffisantes. De plus, les relations entre Augustin de Romanet, directeur général de la CDC, et André Yché, président de la SNI, ne paraissent pas au beau fixe, ce dernier semblant mener sa stratégie largement en dehors de la CDC, allant chercher ses appuis jusqu'à l'Elysée.

 

Lassé de cette guerre d'usure qui ne dit pas son nom autour de son poste, Augustin de Romanet cherche à retrouver habilement un droit de regard poussé sur sa filiale. Pour l'aider, la Caisse a accepté de renoncer pendant trois ans à ses dividendes versés par la SNI, afin de l'aider à améliorer son bilan. Mais dans le même temps, elle lui impose des règles de gestion plus rigoureuses. Après s'être opposée à la reprise de tout le parc d'Icade, comme la SNI en avait un moment caressé le projet, elle lui demande des cessions pour financer en partie son rachat. Des bouts de parc de logement, comme à Amiens, sont donc en passe d'être vendus. La partie d'immobilier de bureaux, logée dans la Sagi, devrait aussi servir à payer Icade en nature. D'autres ventes pourraient suivre. «Tout le logement social va payer pour Icade», s'énerve un salarié.

La CDC aura-t-elle encore un rôle dans le logement social?

 

A voir tous ces bouleversements, les salariés de la Caisse s'interrogent: à terme, la CDC aura-t-elle encore un rôle dans le logement social? Après la banalisation du Livret A ouvert désormais à toutes les banques, qui se traduit par une dévitalisation de cet instrument financier, la mise en pièces de ses bras armés n'est-elle pas l'étape suivante? Les voix officielles de la Caisse des dépôts assurent qu'il n' est pas question une seule seconde de voir la CDC renoncer à son rôle d'institutionnel dans ce secteur.

 

Pourtant, le sort d'Icade paraît désormais à tous des plus compromis. Après la vente de son parc de logement, qui lui assure plus de 70% de ses revenus, la cession de ses activités annexes comme la gestion d'immeubles et les services, il ne lui restera plus grand-chose: des emprises foncières, notamment à la Plaine Saint-Denis, qui vont prendre toute leur valeur avec le lancement du grand Paris. Serge Grzybowski, ancien directeur de la foncière privée Gecina, a du mal à cacher son désir de voler définitivement vers le privé. Ses actionnaires privés, et notamment un mystérieux fonds irlandais qui détient un peu plus de 3% de la société, qui lui ont servi d'alibi pour mener la cession de son parc de logements dans les conditions dans lesquelles l'opération se réalise ne manqueront par de lui prêter main forte.

 

De son côté, le président de la SNI, André Yché, lui aussi a des ambitions. Il se verrait bien comme le plus grand bailleur social en France, présent sur tout le territoire. Mais la tutelle de la Caisse des dépôts se révèle bien lourde face à ces vastes vues, et la mise en Bourse comme une réponse évidente.

 

A la SNI, beaucoup ont remarqué que Jean-Marie Messier et André Yché entretenaient les meilleures relations, depuis quelque temps. Selon certaines rumeurs, le président de la SNI lui aurait même confié une mission de réflexion sur la réorganisation du monde HLM. La Caisse des dépôts dément l'existence de tout contrat entre la SNI et Jean-Marie Messier actuellement. «Ce ne serait pas déontologique», explique-t-on.

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