Le logement social dans le piège des mondanités et de l'affairisme

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Dans le maquis opaque des baux emphytéotiques

La deuxième série d’opérations qui a alerté la Cour des comptes porte sur d’autres cessions, sur des biens faisant l’objet de baux emphytéotiques. Voici la définition que donne Wikipédia d’un bail emphytéotique :  « Le bail emphytéotique ou emphytéose (parfois emphythéose, du grec ἐμφύτευσις emphuteusis, "action de planter") est un bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans mais pouvant atteindre 999 ans (…), qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds et de payer un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l’emphytéote. La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L’emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail. »

Dans plusieurs secteurs, et notamment celui de la défense, l’État a ainsi concédé des baux emphytéotiques à la SNI. Et ce sont ces baux que la Cour des comptes a passés au crible, émettant une cascade de critiques : « Le régime du bail emphytéotique permet à l'État de favoriser la construction de bâtiments à son usage sur des terrains qui lui appartiennent. Cependant, s'il n'est pas utilisé avec précaution et notamment si les droits réels de l'État bailleur ne sont pas suffisamment préservés, la cession au preneur d'emprises faisant l'objet d'un tel bail, en cours de bail, ne peut qu'être désavantageuse à l'État. Les opérations de cette nature réalisées par le ministère de la défense avec la SNI ont démontré les inconvénients de cette formule », relève la Cour.

Voici donc les dérives qui ont été constatées : « La SNI a soumis à France Domaine, par lettre du 7 janvier 2009, une liste de biens dont elle se portait acquéreur de gré à gré. Cette liste comportait 60 terrains sous bail emphytéotique et 4 domaniaux. Ces ensembles immobiliers étaient souvent récemment construits ou réhabilités. 24 immeubles faisaient l'objet d'un conventionnement social (prêt locatif aidé PLA, prêt locatif à usage social  PLUS et prêt locatif social  PLS), la plupart étaient des logements intermédiaires (PLI). La décision de procéder à une cession de gré à gré à la SNI, prise au niveau du cabinet du premier ministre, était juridiquement contestable (…). France Domaine et le ministère de la défense ont finalement accepté 1'aliénation de 32 sites sur les 64 proposés (30 terrains sous bail emphytéotique dont les échéances s'étalaient de 2029 à 2053 et deux sites domaniaux). France Domaine a certes conçu initialement une sorte de garde-fou consistant à exclure en principe la cession si le calcul des droits de l'État aboutissait à un montant inférieur à la valeur du terrain nu. Toutefois, les critères mis en œuvre par France Domaine pour estimer la valeur des terrains nus (…) ont tendu à minorer les estimations, d'autant que la direction nationale des interventions domaniales (DNID) a elle-même parfois révisé à la baisse les estimations produites par les services locaux de France Domaine. »

Et la Cour des comptes ajoute : « De surcroît, la règle de prudence consistant à ne pas vendre à un prix inférieur à la valeur du terrain nu n'a pas été respectée dans au moins dix-huit cas. La SNI a ainsi pu faire des acquisitions très avantageuses. À Paris, dans le 18e arrondissement, 88-94 boulevard Ney, un terrain de 16 367 m2 portant 290 logements et 306 places de stationnement avait été évalué par le service local à 41 millions d’euros, estimation ramenée ensuite à 24,9 millions d’euros. Ce bien a été finalement cédé à la SNI (EFIDIS) pour 8,1 millions d’euros, valeur correspondant, selon la DNID, à celle des droits de l'État. À Montpellier, la SNI a obtenu la cession de terrains d'assiette mitoyens dont une partie domaniale (pour 3,87 ha), constituant un ensemble continu de près de 10 ha pour un prix global de 8,45 millions d’euros ; or un jugement de la cour d'appel de Montpellier de juin 2012 dans une affaire d'expropriation a valorisé un terrain voisin à 450 €/m2 soit 4,5 millions d’euros l'hectare. »

Conclusion de la Cour des comptes : « Ces opérations montrent la nécessité de mieux préserver les intérêts de l'État. Il convient de ne recourir au mécanisme du bail emphytéotique qu'après une analyse approfondie et une comparaison étayée avec d'autres formules et uniquement si les avantages en sont démontrés de manière certaine au regard des intérêts à long terme de l'État. S'il y est recouru, les redevances d'occupation doivent être fixées à un niveau économiquement justifié. Il est également nécessaire d'éviter, sauf circonstances très exceptionnelles, toute cession de l'emprise au preneur en cours de bail, et, en tout état de cause, de prévoir, dès la conclusion du bail, des clauses de sortie évitant que l'État bailleur ne soit dans la main du preneur en cas d'interruption de l'exécution du bail. »

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Dimanche 22 décembre, j'ai joint au téléphone le chargé de communication du ministre de la défense, Jean-Yves Le Drian, pour lui expliquer l'objet de mon enquête, puis par mail je lui ai adressé les questions sur lesquelles je sollicitais ses éclairages ou commentaires. Lundi en fin de journée, j'ai reçu des réponses du ministre. On peut en lire des extraits au fil de l'article et leur version intégrale dans l'onglet "Prolonger" associé à cet article.

Lundi en début d'après-midi, j'ai par ailleurs eu l'assistante de Thomas Le Drian, qui n'a pas souhaité me communiquer son numéro de téléphone portable mais qui m'a assuré qu'il serait informé sur-le-champ de mon appel. Depuis, personne ne m'a rappelé.