Voici l'intégralité du mail envoyé par Pierre et Vacances en réponse à mes questions :
- Vos activités touristes sont déficitaires, le développement immobilier bénéficiaire : cela vous "condamne-t-il" à ouvrir toujours plus de sites, de type Center Parcs ou Village Nature, pour rééquilibrer vos comptes ?
- De ce fait, certains analystes comparent votre modèle à un "système de Ponzi". Que leur répondez-vous ?
PVCP :
En 2010/2011, pour la première fois de son histoire, le Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs affichait un résultat opérationnel courant Tourisme en retrait.
L’origine de ce déficit est connu et le retournement de situation est désormais maîtrisé.
La dégradation des résultats touristiques, qui concerne un nombre limité de résidences exploitées par le Groupe, résulte en effet de la forte dé-corrélation observée sur plusieurs années, et en particulier à partir de 2007/08, année de début de crise économique, entre la hausse de l’indexation des loyers versés par le Groupe aux propriétaires particuliers et celle de l’indice des prix à la consommation (influant sur l’évolution des prix des séjours touristiques).
Face à cette situation, le Groupe a entrepris de réagir vigoureusement, en agissant sur trois leviers :
o la diminution de ses charges de loyers, avec des actions renforcées dans le cadre des renouvellements de baux (changement d’indice de référence - de l’ICC à l’IRL, Indice de Référence des loyers - pour assurer une cohérence entre l’évolution des performances touristiques et celle des loyers, ajustement de la proposition faite au propriétaire, au cas par cas, lors de la renégociation des baux au moment de leur renouvellement). Cette politique devrait permettre d’économiser 67 M€ entre 2012/13 et 2018/19[Note:1], avec ainsi pour objectif de retrouver à horizon 2018 la profitabilité opérationnelle sur toutes les résidences Pierre & Vacances.
o un plan d’actions commercial offensif, adapté au nouveau contexte de consommation touristique, o des économies de coûts de structure.
En 2013/14, le Groupe clôturait l’exercice avec des avancées très positives par rapport à l’exercice 2012/13, avec un chiffre d’affaires touristique en hausse (malgré une baisse de l’offre) et un résultat opérationnel courant tourisme en forte amélioration (+44%) dans une conjoncture économique européenne pourtant peu porteuse.
Le Groupe a par ailleurs confirmé un retour à la profitabilité opérationnelle des activités touristiques pour son exercice clos au 30 septembre 2015 et un objectif de marge opérationnelle tourisme de 5% à horizon 2017.
Le Groupe n’est donc pas « condamné » à ouvrir toujours plus de sites pour redresser les résultats. Précisons par ailleurs que le développement de l’offre touristique, servi par les activités immobilières du Groupe, est une offre de qualité, ciblée sur les marques les plus rentables (Center Parcs, Adagio, PV Premium ...).
Le modèle économique du Groupe ne saurait être donc être comparé à un « système de Ponzi », notre stratégie étant construite autour d’un objectif clair : la combinaison de chaque activité (tourisme et immobilier) opérationnellement profitable doit générer une croissance accélérée des résultats du Groupe.
Des propriétaires de résidences balnéaires ou à la montagne, loués par vos soins, se plaignent de loyers en forte baisse et de charges imprévues. Que leur répondez-vous?
PVCP:
Les conditions financières dont bénéficient les propriétaires en fin de premier bail ont été déterminées lors de la commercialisation des programmes, il y a plus de 10 ans.
Le contexte d’alors a sensiblement évolué et la situation économique s’est dégradée, en particulier depuis 2009. La plupart des produits financiers ont vu depuis leur rendement régulièrement ajusté à la baisse. Le Groupe Pierre & Vacances Centerparcs a tenu ses engagements et supporté seul les effets conjugués de la forte indexation des loyers dans un contexte de faible croissance du chiffre d’affaires.
Au terme du contrat néanmoins, c’est bien le contexte économique actuel et ses perspectives qui doivent être pris en compte dans l’élaboration de nouvelles propositions qui s’appliqueront pour une nouvelle durée de 9 ans. L’environnement concurrentiel, le pouvoir d’achat des clients, les impacts de l’économie numérique sur les marges commerciales sont notamment autant de facteurs qui doivent entrer en ligne de compte pour assurer la pérennité de la relation contractuelle tout en procurant un revenu compétitif aux propriétaires.
Les ajustements à la baisse qui interviennent pour certaines résidences ne sont pas aussi significatifs que la perception qu’en ont les propriétaires qui prennent le seul dernier loyer perçu comme base de référence. Or ce dernier loyer a subi une indexation moyenne de 28 à 40% selon les dossiers, très supérieure à l’inflation.
Ainsi, malgré les ajustements proposés, le rendement procuré aux investisseurs sur la période de deux baux (18 à 20 ans) représente généralement près de 3% à 5% de l’investissement initial, soit un rendement compétitif au regard de ceux constatés sur le marché, y compris pour des produits plus volatils. A cela s'ajoute l'incidence des leviers fiscaux dont les propriétaires ont pu ou peuvent bénéficier.
Concernant les charges, elles sont supportées par le Groupe Pierre & Vacances Centerparcs, hormis les travaux de remise en état de certains éléments mobiliers et immobiliers vétustes à l’issue de neuf ou dix années d’exploitation touristique. Ces derniers, à la charge des propriétaires, sont prévus contractuellement depuis plusieurs années désormais. Ils sont déductibles des revenus fonciers.
- Et quelles solutions envisagez-vous pour les victimes du système de time-share?
Le Groupe Pierre & Vacances Centerparcs assure la gestion d’un parc de sociétés de temps partagé depuis le rachat de la société Maeva en 2002. Cette activité reste marginale au niveau du Groupe.
Contrairement au time-share anglo saxon, ce produit est depuis longtemps encadré par une législation française et européenne, très protectrice.
Plus de 80% des porteurs de parts sont satisfaits de la formule, parce qu’ils l’utilisent.
Pour les 20% des clients non utilisateurs, désireux de sortir du système, plusieurs alternatives existent :
- La cession, par l’intermédiaire d’annonces internet ou par notre réseau commercial. Cette activité représente environ 1 000 transactions par an.
- Le retrait : depuis 6 ans, la loi prévoit une faculté de retrait de la société civile pour les associés qui le désirent. Si ce retrait n’est pas validé par l’Assemblée Générale, il peut être accordé par le juge, de droit ou pour juste motif.
- La dissolution : de nombreuses sociétés arrivent prochainement au terme légal de leur durée de vie. Plusieurs dissolutions sont déjà intervenues, la sortie est alors automatique, après-vente de l’immeuble et partage entre les associés du prix de cession.