Comment Jean-Claude Gaudin a vendu Marseille aux promoteurs

Par et Jean-François Poupelin (le Ravi)
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Réponses de Claude Bertrand à nos questions envoyées par courriel

Quelle est la politique de l'urbanisme menée par la Ville ? Plusieurs architectes
dont le syndicat des architectes des Bouches-du-Rhône, parlent d'opérations
au coup par coup, pour remplir les dents creuses, avec un manque de vision
et d'exigence à l'égard des promoteurs (en terme de qualité architecturale,
d'espaces publics, de logements sociaux), que leur répondez vous ?
Claude Bertrand : Il est de bon ton de critiquer systématiquement les actions menées par notre
municipalité sur le plan du développement urbain. Je ne peux que le regretter car
nous avons à travers la mise en oeuvre de plusieurs documents de planification
importants pour le territoire - un POS, un PLU et un SCOT - démontré notre volonté
de structurer le territoire. Cʼest également la preuve dʼune remise en question
collective et régulière du projet urbain de Marseille. Certains auraient souhaité
l'immobilisme mais nous avons eu le courage de nous remettre en question et de
remettre sur l'ouvrage notre projet de Ville.


Quant au manque dʼexigence de notre part vis-à-vis des promoteurs, je vous invite à
les interroger pour avoir leur avis. Il me semble que nous le sommes et dʼailleurs
également avec les architectes. Je vous indique enfin que nous avons un architecte
conseil à Marseille qui analyse de manière indépendante les projets, nous travaillons
de manière très étroite avec lʼArchitecte des Bâtiments de France, nous avons
systématiquement des urbanistes conseils sur les opérations dʼaménagements et un
Atelier du Patrimoine.


Le travail sur lʼespace public est effectivement un sujet important mais dont la
compétence relève de la Communauté Urbaine qui nʼa jamais souhaité travailler
avec nous sur la mise en cohérence des projets urbains et de la planification des
travaux de voiries et dʼespace public sur notre territoire. Je note avec beaucoup de
satisfaction que le Plan de Déplacement Urbain réalisé par MPM prend désormais
en compte cette dimension nécessaire et indispensable à la construction du ville
agréable.


Plusieurs architectes nous disent que ce sont souvent les mêmes qui
travaillent à Marseille que ce soit sur des opérations privées ou publiques
(Didier Rogeon, Roland Carta, Tangram, etc.). Y a-t-il des architectes qui ont
leurs entrées à la mairie et d'autres non ?
CB: Cette question relève probablement plus de la mesquinerie entre architectes, mais je
constate toutefois deux choses : les exemples des cabinets Marseillais que vous cité
sont parmi les plus gros de Marseille, voire de France. Il est donc probablement
assez normal que ces agences soient plus visibles dans notre Ville. Je pense
dʼailleurs que leurs chiffres dʼaffaires doivent être réalisé autant sur le reste du
territoire ou à lʼinternational quʼà Marseille, dʼautant plus que ces cabinets travaillent
autant pour des maîtres dʼouvrages publics que privés.


Nous travaillons donc avec tous les architectes qui répondent à nos marchés publics
ou aux concours que nous lançons. Ils sont choisis par des jurys ou des
commissions. Deux exemples : la Mairie a été imaginée par Franck Hammoutène et
le Palais de la Glisse et de la Glace par Chabannes et Partenaires ils ne sont pas
Marseillais, non ? Lorsque je regarde ce qui se passe sur Euroméditarranée par
exemple, je ne peux que constater la diversité de concepteur, sur Saint-Just nous
avons Jean Nouvel qui est en train de concevoir un projet. Je ne cite pas les milliers
de projets que les collaborateurs de la Ville étudient au quotidien au travers
lʼinstruction des permis de construire où vous constaterez que beaucoup plus
dʼarchitectes travaillent sur Marseille …


Pourquoi tant de directeurs de l'urbanisme se sont-ils succédé depuis 1995 ?
CB: Il y a eu cinq Directeurs de lʼUrbanisme depuis 1995. Comme dans toute grande
entreprise, les organisations bougent. Ces cadres supérieurs ont évolué dans leur
carrière vers dʼautres postes ou à la retraite. Faites vous des statistiques ?

La Chambre régionale des comptes a adressé un nombre de critiques assez
important à Marseille Aménagement, comment ont-elles été prises en compte pour
éviter de répéter les mêmes errements avec la Soleam ?
CB: Nous avons déjà eu lʼoccasion de répondre à tous les points soulevés par la
Chambre Régionale des Comptes et nous avons également eu un débat spécifique
en Conseil Municipal. La SOLEAM est une société Publique Locale, elle fait donc
lʼobjet dʼun contrôle analogue par les services de la Ville de Marseille, comme dans
toutes les Villes de France.


Qui prend les décisions à Marseille (vente de terrains, ZAC, permis de
construire) ? Intervenez vous par exemple au niveau des permis de construire
?
CB: Par les élus compétents dans les différents domaines. En ce qui concerne les permis
de construire nous appliquons les textes du code de lʼurbanisme comme, je lʼespère,
toutes les communes. Les dossiers sont déposés et instruits par les différents
services compétents. Lʼadjointe au Droit des Sols est la seule à avoir lʼautorité de
signature des permis. En ce qui concerne les cessions de terrain, nous avons un
organe de dialogue sous la forme dʼune commission foncière qui apporte un
éclairage avant une décision prise par le Conseil Municipal seul organe souverain.
Le conseil est par ailleurs précédé de commission où se déroulent les débats.
Je nʼinterviens jamais sur les permis de construire qui ne sont pas de ma
compétence.


Sur une ZAC, comment se passe le choix des promoteurs et des architectes
pour une opération sur un îlot ?
CB: Il y a des appels à projets sur les îlots et sous lʼautorité de la SOLEAM une
commission ad hoc se réunit pour faire les choix. Il y a systématiquement un
représentant des Mairies de Secteur par exemple et de la Mairie Centrale. Le dossier
Canebière feuillant a été choisi en parfait accord avec le Maire du 1/7, présent aux
commissions.


Sur la ZAC de Sainte-Marthe par exemple, comment ces décisions ont-elles été
prises ? Y a-t-il eu des appels à projet ?
CB: La ZAC des Hauts de Sainte Marthe était au départ une opération sans maîtrise
foncière publique, il y a donc eu des opérations privées sur des terrains privés avec
paiement de participation. Ce processus opérationnel a évolué et aujourdʼhui nous
avons souhaité développer les acquisitions foncières. Beaucoup de projets actuels
ont été réalisés sur des fonciers privés.


Quelle est la réserve foncière de la Ville ?
CB: Il y a 148 ha de zones « AU » à urbaniser sur le plan du PLU, dans les opérations
dʼaménagement nous avons actuellement un potentiel dʼenviron 30 000 logements à
produire soit la moitié des objectifs du PLU. Nous travaillons étroitement avec
lʼEtablissement Public Foncier Régional pour développer nos réserves foncières au
travers de multiples conventions. LʼEPF a acquis dans ce cadre pour plus de 63
Millions dʼEuros de foncier. Nous achetons nous-même régulièrement des biens
notamment dans le cadre des opérations dʼEradication de lʼHabitat Indigne ou de
périls.


Pour Sainte-Marthe par exemple, qui possédait les terrains ? S'agissait-il de
Bouwfond Marignan ?
CB: La ZAC des Hauts de Sainte Marthe fait environ 150 ha. Les terrains sont propriété
de la SOLEAM pour une partie et pour les terrains non encore acquis ni aménagés
de propriétaires fonciers privés. La Société Bouwfonds Marignan était à ce titre
propriétaire dʼun foncier de 175 989 m2. Celle-ci pouvait réaliser 56800 m2 de SHON
sur ses tènements fonciers. Lors de la création de la ZAC, la Ville a souhaité
reprendre une partie de ces terrains pour réaliser dʼautres opérations et les
équipements publics nécessaires à la ZAC. 87 726 m2 ont donc été remis à
lʼaménageur en contrepartie de la valeur des participations constructeur.


Une des critiques de la chambre régionale des comptes porte sur l'absence de
mise en concurrence entre les opérateurs, que ce soit sur les terrains que sur
les projets. Pourquoi ce choix de la mairie, alors que plusieurs interlocuteurs
estiment qu'elle perd et en revenus financiers et en qualité architecturale ?
CB: La Chambre régionale des comptes est intervenue sur Marseille Aménagement et
non sur la Ville. En tant que société dʼéconomie mixte, elle assumait la maîtrise
dʼouvrage de ses opérations. Je note simplement que les terrains sont vendus au
prix des bilans des opérations dʼaménagement.


La CRC a d'ailleurs saisi le parquet pour la très grande générosité, à son goût,
de la mairie à l'encontre d'une société dont elle récupérait le terrain à la
Capelette. Société qui est par ailleurs parti prenante dans un projet immobilier
sur le secteur. Cette histoire n'est pas la seule : la mairie a déjà été condamnée
(hôtel dieu, ristourne de 15% à Kaufman & Broad pour un terrain de 13 300 m2
aux Olives) et est de nouveau attaqué pour le même motif pour la vente d'un
terrain dans le 7e arr. Quelle est la justification de ces choix, malgré les
risques encourus ?
Je constate que vous avez plus dʼinformations que moi sur les saisines du parquet
par la CRC. Je tiens simplement à souligner que la Mairie nʼa rien à voir directement
avec cette affaire.

En ce qui concerne la Mairie, vous citez deux condamnations de la Ville, pour ce qui
concerne lʼHôtel Dieu, je ne peux personnellement que regretter que nous ayons été
condamné au motif dʼune aide économique que nous nʼavions pas le droit de donner.
La position de la Ville à lʼépoque était de créer toutes les conditions pour la réussite
de ce projet majeur pour Marseille, son rayonnement et ses emplois. En ce qui
concerne la Ribassière, il sʼagissait dʼun droit de rétrocession au profit de ce
promoteur. Nous avions demandé de produire des logements à prix maîtrisés pour
permettre lʼaccession sociale. Je constate simplement quʼaujourdʼhui nous avons un
gouvernement qui demande à lʼensemble des acteurs publics de vendre ses terrains
avec des décotes pour produire des logements accessibles ! Ne soyons pas
ridicules. Notre objectif est de produire du logement et de lʼactivité économique, de
continuer le développement de notre ville et pas de spéculer comme nʼimporte quel
marchand de bien ! Il faut être cohérent ! Nous avons une politique du logement. Oui
nous vendons des terrains moins chers pour du logement social que pour du
logement en accession cʼest un fait ! Et nous lʼassumons dʼailleurs.
Enfin, je vous informe que nous faisons des appels projets pour effectivement
optimiser les cessions de la Ville tant sur les prix que sur lʼarchitecture. Ils sont soit
restreints, soit ouverts.

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Didier Rogeon et Tangram n'ont pas donné suite à nos demandes de rencontre. Sollicité mi-février, le directeur de la Soleam (qui a absorbé Marseille Aménagement) nous a finalement proposé un rendez-vous mi-mars, donc après la publication de cet article. Claude Bertrand a accepté de répondre à nos questions par écrit (à retrouver en intégralité sous l'onglet Prolonger).

Mediapart s'est associé pour réaliser cette enquête avec le journal satirique de la région Paca, le Ravi.