Comment Jean-Claude Gaudin a vendu Marseille aux promoteurs

Par et Jean-François Poupelin (le Ravi)
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« La porte ouverte à tous les arrangements »

Mirabilis, une des futures «centralités» de l'«écoquartier» Sainte-Marthe, janvier 2014. © LF Mirabilis, une des futures «centralités» de l'«écoquartier» Sainte-Marthe, janvier 2014. © LF

L’objectif politique est plus ou moins avoué : maintenir un électorat ou changer celui d’un secteur. Longtemps l’obsession de Jean-Claude Gaudin fut de ramener « les habitants qui paient des impôts » dans un « centre envahi par la population étrangère ». Et donc faire du logement haut de gamme. « Puis ils se sont rendu compte qu’une partie de leur électorat, la petite classe moyenne, ne pouvait plus se loger, donc ils ont essayé de faire baisser la fièvre », décrypte William Allaire, journaliste spécialiste du BTP. Avec une confiance dans le privé qui laisse pantois certains professionnels. « À Montpellier à partir de dix logements, il faut faire 25 % de logements sociaux, compare Nicolas Masson. À Marseille, rien ! » Enfin si, depuis juin 2013, le PLU impose 25 % de logements sociaux aux promoteurs, mais à partir de 120 logements. Résultat : seulement 3,7 % de HLM dans le très chic 6e arrondissement, quand le 14e et le 15e en comptent plus de 40 % ! « Du fait que Marseille est une ville pauvre, on est prêt à faire beaucoup de concessions, sur la qualité architecturale, les logements sociaux, les espaces publics, etc. », estime un architecte du cru. « Le directeur régional d’un groupe national, qui a fait de beaux projets à Bordeaux, m’a expliqué qu’on ne lui demande rien à Marseille, confirme Jean Canton. Donc on construit les mêmes logements qu’il y a vingt ans. »

« On » est aussi prêt à quelques libéralités. Comme celle qui vaut à Marseille Aménagement son enquête préliminaire. Lancer des appels à projet avant de céder des terrains à des promoteurs ? Une « complexification parfaitement inutile », balaie Dominique Vlasto, adjointe au maire Jean-Claude Gaudin qui lui a succédé à la tête de Marseille Aménagement. « Mettre les terrains aux enchères, ce serait dramatique car le coût des logements exploserait », prétend de son côté Yves Moraine, porte-parole de campagne de Jean-Claude Gaudin et président de la Soleam, la SPL qui a remplacé Marseille Aménagement. « Cette façon de faire, sans mise en concurrence sur la qualité du projet et sans contrepartie en création d’espaces publics, c’est la porte ouverte à tous les arrangements », critique Valérie Décot.

La ville s’est d'ailleurs fait taper plusieurs fois sur les doigts par le tribunal administratif pour sa générosité avec des promoteurs. Les plus récentes : une ristourne de 300 000 euros à Kaufman & Broad sur la vente d'un terrain (2011) et une aide économique de 2,5 millions d'euros à Axa pour la transformation de l’hôtel Dieu en un cinq-étoiles (2012). Sans que cela n'affole l'hôtel de Ville. Le 7 octobre 2013, Jean-Claude Gaudin a fait voter la cession du seul espace public du quartier Corderie (7e arrondissement) pour 3,4 millions d’euros à une filiale de Vinci, qui veut y construire 109 logements depuis dix ans. Avec une discrète ristourne d’un million d’euros pour racheter le volume nécessaire à l‘édification une sortie d’école supprimée par le projet. Le projet est attaqué au tribunal administratif par le CIQ (Comité d’intérêt de quartier) du coin et une poignée de riverains. Le même jour, le sénateur-maire UMP a glissé dans les derniers rapports de la séance l’acquisition au groupe Eiffage de neuf étages d’un bâtiment à construire. Coût : 37,6 millions d’euros. « Un soutien au démarrage d’Euroméditerranée 2 », s’est à l’époque justifié l’adjoint aux finances, qui rappelle le geste d’Eugène Caselli, président PS de la communauté urbaine Marseille Provence Métropole (MPM), envers la tour La Marseillaise de Marc Pietri.

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Il y a aussi plus subtil. « Une petite poignée d'architectes se partagent le marché local », dénoncent des gens du métier. Parmi les heureux élus, qui se tapent régulièrement le haut de l’affiche dans les programmes privés comme sur les marchés publics, Didier Rogeon, Tangram, Roland Carta, etc. Le premier, qui a coréalisé L’Alcazar (bibliothèque municipale à vocation régionale), la nouvelle station d’épuration Géolide et nombre de programmes résidentiels à Marseille, est ainsi l’un des architectes associés à la rénovation du stade Vélodrome, un PPP (partenariat public-privé) attribué en 2010 par Jean-Claude Gaudin à Arema (Bouygues). Avec, à la clef, la réalisation d’un quartier entier autour du stade : 100 000 m2 de bureaux, hôtels, commerces et habitations ! « De quoi faire travailler son cabinet dix ans », note un confrère envieux. Didier Rogeon avait également fait une très belle affaire en juin 2011 : la Ville lui avait cédé, à l’issue d’une consultation très restreinte, un immeuble proche de l’Hôtel Dieu (rénové par Tangram) pour y installer son cabinet. « Mesquineries entre architectes, balaie Claude Bertrand, directeur de cabinet de Gaudin. Les exemples des cabinets marseillais que vous citez sont parmi les plus gros de Marseille, voire de France. Il est donc probablement assez normal que ces agences soient plus visibles dans notre Ville. »

« Lorsqu’un promoteur veut construire, on lui demande le nom de l’architecte », accuse pourtant un « mesquin ». « S’il ne convient pas, on lui donne une liste de 5 ou 6 noms. » Comme lui, plusieurs architectes installés à Marseille ont même carrément renoncé à y travailler et préfèrent faire des projets ailleurs dans la région. Claude Bertrand dément et assure ne jamais intervenir sur les permis de construire. « Il n’y a pas de short list », assure également Roland Carta, architecte bien en cours à droite comme à gauche (qui dit faire 40 % de son chiffre d’affaires en région Paca). En 2012-2013, son cabinet a enchaîné les (co)réalisations à Marseille : Musée d’histoire de Marseille, Mucem, Silo, Fort Saint-Jean, Hôpital européen, rue de la République, siège de la SNCM, etc. L’architecte, grand copain de Marc Pietri, reconnaît quand même à demi-mot que « le promoteur cherche un architecte avec qui il va pouvoir s’entendre et concomitamment il va faire valider le nom. Voir s’il n’y a pas de difficultés ».

Encore plus discrètes, les relations d'affaires entre l'équipe Gaudin et les promoteurs. À commencer par l’ex-directeur de Marseille aménagement Charles Boumendil, ancien du groupe Bouygues, qui a présidé en 2011 l’association « Architecture et maîtres d’ouvrage ». Un « cercle restreint de professionnels et de responsables régionaux » qui rassemble, pour des visites de chantier ou des cocktails en catamaran, donneurs d’ordre, industriel du bâtiment et architectes, dans le but vertueux de « favoriser la qualité architecturale ». Et plus si affinités…

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Autre exemple, en mai 2013, La Marseillaise révèle par exemple que Philippe Berger, ancien adjoint au sénateur-maire UMP de Marseille, délégué à la prévention des risques et qui « a vu défiler les demandes de permis de construire déposées par le promoteur Progéréal », a créé en 2011 une entreprise qui travaille notamment pour... Progéréal. Promoteur dont les programmes marseillais connaissent bien des soucis : éboulis, glissements de terrain et malfaçons rendent plusieurs de ses bâtiments inhabitables.

De son côté, Roland Blum, premier adjoint et député jusqu'en 2012, spécialisé dans le droit de la construction, a beaucoup plaidé à l'Assemblée nationale contre « les recours abusifs » contre les permis de construire. Encore mieux, José Allegrini, successeur de Philippe Berger à la prévention des risques, intervient dans un contentieux immobilier à 3,2 millions d'euros entre la ville de Marseille et la Deutsche Bank, garant d’un promoteur poursuivi pour escroquerie (Le Canard enchaîné, 26/02). Il assure n'être qu'une « simple boîte aux lettres pour un confrère parisien ».

Tout aussi désintéressé, Yves Moraine. Le cabinet du nouveau dauphin de Gaudin apparaît dans la même affaire. Mais aussi dans celle qui a opposé Vinci et Eiffage à Marseille Provence Métropole (MPM) à propos du tunnel Prado Sud, comme l'a révélé le mensuel Bons baisers de Marseille. Les deux géants du BTP ont obtenu une rallonge de 24 millions d'euros – ils demandaient 81 millions d'euros – pour des travaux non prévus au contrat. La rallonge fait l'objet d'un recours amiable. À sa décharge, Yves Moraine n’a pas voté la délibération concernée. « Je m'occupe de contentieux commercial et de droit social, je n'ai pas de clientèle avec mon activité politique », se défend le maire des 6e et 8e arrondissements. Et de jurer la main sur le cœur : « Mon associé est avocat de la fédération du BTP et de grands groupes (du BTP, ndlr), mais il pâtit de mon activité politique. » Ce qui n'est pas visible à première vue...

« Les grands groupes ont pris des habitudes », se désespère un cadre de MPM, qui voit revenir Vinci par la fenêtre. La multinationale a obtenu en début d'année le droit de défendre son projet de prolongement du très lucratif tunnel Prado Sud – estimé à une quarantaine de millions d'euros –, alors que deux études des services de la collectivité ont conclu à son inutilité...

Demain, suite de notre série avec un éclairage sur Sainte-Marthe (14e), l’ancien domaine bastidaire de Marseille, où les promoteurs ont longtemps eu carte blanche.

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Didier Rogeon et Tangram n'ont pas donné suite à nos demandes de rencontre. Sollicité mi-février, le directeur de la Soleam (qui a absorbé Marseille Aménagement) nous a finalement proposé un rendez-vous mi-mars, donc après la publication de cet article. Claude Bertrand a accepté de répondre à nos questions par écrit (à retrouver en intégralité sous l'onglet Prolonger).

Mediapart s'est associé pour réaliser cette enquête avec le journal satirique de la région Paca, le Ravi.