Applaudissements, cris, sifflements admiratifs. Le volume sonore est réglé à fond sous le métal du pavillon Baltard. Les noms des lauréats résonnent en écho assourdissant. Linkcity, filiale de Bouygues, Eiffage, Vinci, et des promoteurs moins connus du grand public célèbrent leur succès du jour : obtenir un ou plusieurs projets d’aménagement du Grand Paris.
Le marché est énorme : 7,2 milliards d’euros d’investissements privés, 867 000 mètres carrés de nouveaux bâtiments d’activité économique, près de 15 000 nouveaux logements. Un tiers de la cinquantaine de projets concerne directement des gares du futur métro Grand Paris Express. Après une heure de show, le 18 octobre, animé par Patrick Ollier, président de la Métropole, des dizaines d’élus locaux rejoignent la tribune pour la photo finale. À l’arrière, les flûtes se remplissent de champagne. Le préfet de la région Île-de-France, Michel Cadot, l’assure : « La vie quotidienne des Franciliens » est au cœur des futurs chantiers.
À 15 kilomètres de là, Salim Boubaya, photographe installé en face de la poste d’Aubervilliers, sert ses clients sans savoir combien de temps il va pouvoir continuer. Locataire dans un immeuble qui doit être démoli pour céder la place au chantier de la ligne 15 du futur métro, il ne dispose d’aucune solution de repli. « Il n’existe actuellement aucune disponibilité répondant à vos besoins », lui a écrit la mairie en juillet. « On ne comprend rien à ce qu’il se passe. On est très stressés. » Il dit avoir appris par la rumeur que son bâtiment était condamné. Une femme entre en famille pour sa photo de carte de séjour. Un homme vient photocopier un avis fiscal pour une demande de regroupement familial. Les habitant.e.s se rendent dans l’étroite échoppe afin de prendre conseil pour leurs démarches administratives. « Ce local de photo existe depuis vingt ans. Je veux garder mon activité. »
La boutique voisine vend des lunettes. « C’est un voisin qui m’a prévenu que l’immeuble serait détruit. Je ne l’ai pas cru, raconte son gérant. J’ai une zone de chalandise très convoitée ici. Si je la perds, c’est la catastrophe. » Il a pris un avocat. Tous les commerçants de l’îlot ne sont pas si combatifs. « Personne n’est venu. On n’a reçu ni courrier, ni rien », décrit le gérant d’un magasin de vêtements qui lui aussi doit être mis à terre. Se faire expulser, « c’est la deuxième fois que ça m’arrive, on n’y peut rien ». Il vient de perdre un enfant. Son esprit et son cœur sont tout à sa peine.
Deux agences bancaires, un restaurant, un autre commerce d'optique et deux immeubles d’habitations doivent aussi être démolis. Une trentaine de familles devraient être expulsées, selon le décompte d’un habitant. « Le manque d’information a été très violent, raconte Samuel Hanryon, propriétaire d’un appartement du 3 rue Ferragus, où il vit avec sa compagne et leurs deux enfants. Le monde nous est tombé sur la tête. Mon gamin de six ans l’a appris à l’école. Un copain lui a dit : “Ta maison va être cassée.” Il est revenu en pleurant. »
Il décrit un processus d’information contradictoire. En juin 2016, lors d’une première réunion publique avec la Société du Grand Paris (SGP), maître d’ouvrage du chantier, leur immeuble est préservé. Mais en mai 2017, ils apprennent par le responsable de la ligne 15, à qui la maire fait répéter sa phrase au micro face à une assemblée de riverain.e.s, qu’il est finalement condamné à la destruction. La déclaration d’utilité publique est tombée plus de deux mois plus tôt et ne peut plus être attaquée. Quelques semaines plus tard, une lettre du bureau d’étude missionné par le maître d’ouvrage, SEGAT, leur demande de quitter les lieux en 2018. L’enquête publique n’ayant pas prévu d’expulser l’immeuble du 3 rue Ferragus, « ses habitants ne sont pas expulsables », selon l’avocat Jean-Louis Perru, spécialisé en urbanisme.
Mais le processus d’estimation des indemnisations se met en marche. Les montants doivent être fixés sur la base des évaluations des domaines, soit les services fiscaux, par rapport à la valeur actuelle du foncier. Et non celle qu’il atteindra dans six ou sept ans, une fois les travaux terminés. Les habitant.e.s craignent de ne pouvoir se reloger en centre-ville, dont les prix risquent de beaucoup augmenter. Le président d’un think tank spécialisé en immobilier, Léo Attias, explique dans un document sur les business opportunities du Grand Paris qu’« un achat aujourd’hui pour 3 000 euros du m2 aura une rentabilité au moins doublée dans les dix prochaines années » autour des futures gares.
Tout projet d’aménagement laisse des perdants sur le carreau. L’histoire de la construction des infrastructures, du chemin de fer aux autoroutes en passant par le Stade de France, est peuplée de personnes, souvent modestes, délogées de leur lieu de vie. Ce qui frappe pourtant dans le cas des expulsés du métro d’Aubervilliers, c’est leur solitude et leur sentiment d’abandon face au rouleau compresseur des aménageurs. Alors que l’enquête publique de la ligne 15 du Grand Paris Express loue la qualité des débats avec les habitants, ces personnes semblent avoir été oubliées. Défaut d’information, manque d’attention à la violence de l’annonce d’une expulsion, absence de prise en compte des projets de vie et d’habitat des résident.e.s. ?
« C’est un peu la troisième révolution urbaine que nous vivons »
D’où viennent ces dysfonctionnements ? Il y a les spécificités de la situation d’Aubervilliers : des riverain.e.s épuisé.e.s par des années de nuisances causées par d’autres travaux pour prolonger la ligne 12 du métro. Une nouvelle majorité municipale issue des dernières élections qui n’a pas suivi le dossier depuis le début. Une gare prévue en plein cœur de la ville, et un chantier programmé là où vivent et travaillent des personnes.
Des raisons structurelles, propres aux conditions juridiques et financières des chantiers du métro du Grand Paris, semblent aussi à l’œuvre. Une nouvelle manière d’aménager la ville : vite, en frappant à grands coups pour remodeler des territoires, en mêlant intérêts publics et privés, au service de l’innovation, de l’attractivité économique et de la mobilité sans frein. « On a une chance historique, a expliqué Philippe Yvin, président de la Société du Grand Paris. C’est un peu la troisième révolution urbaine que nous vivons, après Haussmann, après Delouvrier et les villes nouvelles des années 1960, reconquérir tous ces territoires pour créer de nouveaux quartiers agréables à vivre qui développent beaucoup d’innovation urbaine. »
Mais ces territoires de conquête de la promotion immobilière ne sont pas vides. Leurs habitants vivent de revenus modestes, parfois presque inexistants, dans les communes pauvres de la périphérie parisienne. Bénéficieront-ils de ce déversement de béton et d’argent ? Ou seront-ils forcés de quitter leurs quartiers au fur et à mesure qu’ils s’améliorent ? La question paraît caricaturale. L’expérience des expulsés du métro d’Aubervilliers est cependant brutale. « Je compare ça à perdre son boulot, décrit une habitante de l’immeuble qui doit être détruit. C’est le même désarroi. Il est hors de question qu’on recule plus loin dans la métropole. C’est un choix de vie. Je bosse ici, j’ai fait toute ma vie ici. On vit depuis cinq ans avec les travaux de la ligne 12 du métro, ils ont des conséquences sur notre vie quotidienne. En 2025, on passera devant ce qui aura été construit à la place de notre immeuble. On regardera qui habitera là. Et nous, on sera où ? »
Lundi 2 octobre, 19 heures. Une quarantaine de personnes sont réunies au rez-de-chaussée du foyer Ambroise-Croizat, un lieu associatif où se retrouvent des ancien.ne.s combattant.te.s et des seniors. Lui aussi doit être démoli pour faire place au chantier. Sa gérante l’a appris de la bouche de ses pensionnaires. Des membres de l’association Metr’Auber, créée il y a vingt ans pour demander l’arrivée du métro, présentent une carte de l’impact du futur chantier et résument leur récente rencontre avec la Société du Grand Paris. Mais aucun.e d’entre eux n’habite dans les édifices impactés. La parole circule dans la salle. L'emprise du chantier, près de 5 000 m2, en plein centre-ville, en face de la mairie, inquiète. Josette, une habitante : « On détruit le centre-ville pour y mettre des tas de terre. Cette image me révolte. C’est inadmissible. Il ne faut pas l’accepter. On va nous remplacer par des gravats. » Goran Andjelic raconte avoir acheté un appartement le 28 décembre dernier, quelques mois avant d’apprendre que le bâtiment devait être démoli. Il dit tout ignorer alors des projets de travaux. « J’ai pris un crédit, j’ai acheté, j’ai fait des travaux. Qu’est-ce que je fais ? je me jette dans la Seine ? » Un homme âgé parle de l’immeuble où il vit, condamné par le chantier : « Je suis né là. C’est là que mon père a eu son premier appartement. On va me couper la tête. » L’immeuble du 3 rue Ferragus est un bâtiment historique d’Aubervilliers, classé « remarquable ». C’est là que vécut le docteur Pesqué, créateur du premier centre de santé de la ville, et fusillé par les autorités allemandes d’occupation à Châteaubriant en 1941. Une dame : « Les grands bénéficiaires, on voit déjà leurs noms sur les grues. Ce sont les grosses sociétés immobilières et de BTP qui font des plus-values sur le dos des gens qui sont là et les contribuables. » Face à ce flot de critiques, la Société du Grand Paris cherche à rassurer. « Il ne s’agit pas de mettre ces gens à la porte, on n’a jamais fait ça, déclare Anne Bonjour, directrice territoriale adjointe. On prendra le temps nécessaire pour négocier, et aboutir au prix le plus juste pour eux et qui leur laisse le temps de trouver un logement qui corresponde à leur souhait. »
Sur le fond, toutefois, l’établissement public de l’État à caractère industriel et commercial, créé en 2010 par la loi sur le Grand Paris, dispose de prérogatives extraordinaires. En plus de la maîtrise d’ouvrage des lignes et des gares, il peut exercer des compétences d’aménageur dans un rayon de 400 mètres autour des futures stations de métro. Concrètement, il peut ainsi racheter, exproprier, démolir et revendre du foncier aux opérateurs immobiliers, sous la forme de droits à construire. Les parcelles sont revendues à un prix correspondant à la valeur acquise grâce aux nouvelles infrastructures, soit nettement au-dessus de ce qu’elles valaient précédemment. La culbute financière va fournir à la SGP des moyens supplémentaires pour payer des opérations très coûteuses, pouvant atteindre 35 milliards d’euros pour l'ensemble des lignes. Ils s’ajouteront aux recettes fiscales (imposition forfaitaire sur les entreprises de réseau, taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement et la taxe d’équipement) et aux emprunts contractés par l’établissement public.
À Aubervilliers, « on pourrait construire la gare sans développer de projets immobiliers connexes, les financements ne sont pas les mêmes », assure Anne Bonjour. Mais pour Anthony Daguet, premier adjoint à la maire communiste d’Aubervilliers, Meriem Derkaoui : « C’est le modèle économique de la SGP. Ils équilibrent une partie de leur budget avec la construction de logements. »
« Il faut que chacun se sente respecté »
Déclarations publiques, participation au marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM), publication d’une revue luxueuse sur les « business opportunities » du Grand Paris, la SGP multiplie les signaux en direction des foncières et des promoteurs immobiliers : « C'est ce que nous voulons produire : davantage de valeurs, d’aménités urbaines grâce à des interconnexions entre le nouveau métro et le réseau existant, déclare Philippe Yvin, président du directoire de SGP, au MIPIM en 2017 (à voir ici en vidéo). Et pour ça on a besoin des promoteurs immobiliers qui nous proposent des solutions innovantes, des bâtiments remarquables. » Et il précise : « La SGP évidemment veut qu’autour des gares on aménage les quartiers. Il faut du renouvellement urbain. Il faut produire du logement, de l’activité, du commerce, des services autour des gares. Pour cela on lance des opérations de promotion immobilière. Des cessions de charge foncière avec des projets très innovants. » Dans un entretien à la presse spécialisée, il explique : « C’est l’investissement public le plus rentable de ces cinquante dernières années. Cent milliards d’euros de richesse supplémentaire sont attendus à long terme. »
L’éditorial d’un publi-rédactionnel de luxe financé par la SGP explique que « le second marché d’immobilier d’Europe est en voie de transformation profonde ». Dans la même publication, un expert du secteur développe : « Cette nouvelle offre urbaine sera une des réponses aux besoins prégnants des Parisiens qui souhaitent acquérir des appartements plus vastes en restant pleinement dans la métropole. Le Grand Paris va enfin devenir Paris hors les murs avec ses ramifications internes propres et naturelles. » On ne pourrait décrire autrement un processus de gentrification assumé.
Cette perspective inquiète la mairie d’Aubervilliers, une des communes les plus pauvres de France. « La SGP doit faire un effort envers les habitants, insiste Anthony Daguet, premier adjoint. Il faut donner la possibilité aux habitants expulsés d’habiter en centre-ville grâce à une indemnisation assez forte pour acheter sur la place de la mairie. Ils ont le droit d’habiter en centre-ville. Il n’est pas question qu’on leur achète leur appartement des clopinettes. Il faut que chacun se sente respecté. » Pour Silvère Rozenberg, adjoint à l’urbanisme : « La SGP a avancé un peu trop rapidement. Les conditions financières proposées aux habitants ne paraissent pas sérieuses. La décision a été prise de démolir des immeubles. Il ne faut pas que les habitants soient lésés. Il ne faut pas que l’intérêt général du métro s’oppose à l’intérêt des habitants. »
Concrètement, les élus ne peuvent néanmoins pas grand-chose face aux pouvoirs de la SGP, en position de force puisque les mairies du 93 se sont battues pour obtenir des dessertes. « C’est un projet qui va bénéficier à tout le monde », veut croire Anthony Daguet. « Les élus doivent agir à trois niveaux en même temps : municipal, territorial et métropolitain sur des dossiers complexes, décrit un responsable de structure locale. Ils manquent d’équipes techniques. Ils n’ont pas la maîtrise des dossiers et pas de poids sur des enjeux aussi importants. Quand tu es un petit élu, tu dois gérer 250 sujets par jour, en plus de ton boulot. C’est impossible. » Résultat : c’est la Société du Grand Paris qui décide. Et personne n’est en capacité de contrôler ses décisions et leurs présupposés.
« Avec la loi du Grand Paris, SGP est devenue un gros opérateur d’urbanisation, analyse Pierre Serne, conseiller EELV de la région Île-de-France et administrateur du Stif. Autour des gares du Grand Paris Express, d’énormes opérations se mettent en place, co-construites entre les maires et la SGP. » Avant que la SGP ne devienne maître d’ouvrage, le Stif avait proposé un autre schéma pour le Grand Paris, avec des gares plus modestes, souvent souterraines. « Il n’y avait aucun esprit de grands gestes architecturaux. Ce n’était pas du tout la même logique », décrit l’élu. À Aubervilliers, dans cet ancien projet, l'immeuble de la rue Ferragus était conservé.
Jean-Louis Perru, avocat spécialisé en urbanisme et aménagement foncier, conseil régulier des collectivités locales, considère lui aussi que le chantier du métro du Grand Paris bouleverse les règles habituelles de l'aménagement urbain. « Le Grand Paris Express part dans tous les sens. Rien n’est contrôlé. De grandes incertitudes planent sur le financement de ses lignes. Les travaux sont techniquement très compliqués. Ces travaux sont hors de prix et le montage juridique brinquebalant. » Les coûts de construction des gares pourraient s’alourdir au fil des négociations avec les habitant.e.s délogé.e.s. La SGP propose jusqu’à un million d’euros d’indemnisation aux locataires expulsés par une nouvelle gare, selon l’avocat.
Une manifestation contre l’ampleur du chantier du métro et l’opacité des décisions le concernant se prépare à Aubervilliers. À l’autre bout de la ligne 15, à Champigny, des riverain.e.s du chantier protestent contre deux ans de nuisances causées par les travaux de la future gare. Plus les chantiers des gares se concrétisent, plus leur opérateur va devoir apprendre à prendre en considération les habitant.e.s des villes qu’il souhaite révolutionner.
