A New York, la «gueule de bois» de l’immobilier de luxe

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À Manhattan, les tours d’habitations de luxe surgissent de terre à une vitesse effarante alors que leurs appartements peinent à trouver acquéreurs. Pendant ce temps, la ville est rongée par une gentrification galopante et compte 80 000 SDF.

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New York (États-Unis), de notre correspondant.– Si vous êtes venus à New York il y a dix ans, sachez que la skyline de Manhattan que vous avez prise en photo depuis le pont de Brooklyn n’a plus du tout la même allure. Depuis une décennie, d’immenses tours l’ont transformée.

Au sud de Manhattan, le One World Trade Center a remplacé les Twin Towers détruites par les attentats du 11 septembre 2001. Un peu plus haut, à Chinatown, le (très laid) One Manhattan Square de 80 étages jouxte le Manhattan Bridge. Plus au nord, des tours toutes fines de plusieurs centaines de mètres sont apparues à l’horizon. Aux abords de Central Park, la 57Rue est désormais surnommée « la rue des milliardaires » : ce ghetto des très riches est surmonté de nouvelles tours immenses qui projettent, à certains moments, une ombre gênante sur le poumon vert de Manhattan.

Parmi elles, la Central Park Tower, encore en construction et haute de 450 mètres de haut : le plus haut bâtiment résidentiel du monde, avec 179 unités coûtant jusqu’à des dizaines de millions de dollars, depuis lesquelles la vue sur Manhattan est évidemment époustouflante.

La «skyline» de Manhattan, ici vue de l'Hudson River (depuis l'ouest), s'est hérissée en une décennie de nombreuses tours luxueuses. © Reuters La «skyline» de Manhattan, ici vue de l'Hudson River (depuis l'ouest), s'est hérissée en une décennie de nombreuses tours luxueuses. © Reuters

À l’ouest de Manhattan, le long de l’Hudson River, l’ensemble Hudson Yards a été récemment achevé : facturé 25 milliards de dollars, ce complexe de 11 hectares à l’esthétique bling-bling est à ce jour le plus coûteux projet immobilier de l’histoire américaine. Il compte des bureaux, des centres commerciaux et des milliers d’appartements, la plupart de luxe.

La folie immobilière a gagné bien au-delà de la presqu’île. À l’est, de l’autre côté de l’East River, Brooklyn, borough en phase quasi terminale de gentrification, s’est hérissé de tours – 250 immeubles résidentiels y ont poussé en une décennie à la faveur d’opérations de « rezoning » ayant ouvert d’anciennes zones industrielles aux promoteurs.

Selon le Furlan Center de la New York University, cité par le New York Times, c’est à Williamsburg et Greenpoint, deux quartiers de Brooklyn au passé populaire, que le prix du loyer médian a le plus augmenté en une décennie. La hausse est de + 54 % : pour une bonne moitié d’entre eux, les appartements se louent plus de 1 850 dollars le mois, contre 1 200 en 2010. Les prix à l’achat ont explosé, jusqu’à 200 %. De même, la moitié des ventes dépassent désormais le million de dollars, et les brownstones typiques sont restaurés à grands frais.

« En dix ans, résume The Atlantic, les prix sont passés de simplement obscènes à absolument macabres. » L’hebdomadaire rappelle que New York, 8 millions d’habitants, perd désormais 300 habitants par jour : un record national. Plus au nord, le Queens est en train de connaître la même évolution, rendant ce borough de 2,3 millions d’habitants de moins en moins accessible pour les classes populaires, en majorité noires ou hispaniques.

Projection de l'ombre portée des tours actuelles de Manhattan, et des projets planifiés ou en construction, au 21 décembre 2025. © Municipal Art Society de New York Projection de l'ombre portée des tours actuelles de Manhattan, et des projets planifiés ou en construction, au 21 décembre 2025. © Municipal Art Society de New York

Au vu des prix et des nombreux projets annoncés, le boom immobilier démarré après la crise financière de 2008 et alimenté par l’arrivée d’investisseurs russes, chinois ou saoudiens venus placer leur argent dans des conditions plus ou moins douteuses, semble parti pour durer.

Pourtant, une inquiétude est en train de gagner certains développeurs, les agents qui vendent les « condos » (appartements de luxe), et leurs assureurs : le marché du luxe est devenu si déconnecté de la réalité que de nombreux appartements ne trouvent plus d’acquéreurs.

D’après une étude menée par le site de location Streeteasy, effectuée sur des données publiques, plus d’un quart des 16 000 « condos » construits depuis six ans à New York n’ont pas trouvé preneurs. « Avec un prix médian de 1,1 million de dollars et plus de 2,3 millions à Manhattan, ces nouveaux appartements sont hors de portée pour la majorité des acheteurs […]. Nombre de ces nouveaux châteaux dans le ciel n’ont pas trouvé de reines ou de rois à héberger », ironise Grant Long, son auteur, qui parle de « condo hangover » : une « gueule de bois des appartements de luxe ».

Surplombant Central Park à 306 mètres de haut, le One57 Tower, construit par l’architecte français Christian de Portzamparc, a toujours 20 % d’unités sans propriétaires (coût : 5 à 27 millions de dollars, sans compter les charges mensuelles), alors que la mise en vente des lots a commencé en 2011.

Le One Manhattan Square de Chinatown, en cours d’achèvement, n’a trouvé des acquéreurs que pour un tiers de ses unités d’habitation, vendues entre 1,2 et 12 millions de dollars. Les magazines économiques racontent les galères de célébrités qui n’arrivent pas à vendre – dernière en date, l’actrice Jennifer Lawrence a déjà baissé deux fois le prix de son penthouse dans le très chic quartier de l’Upper East Side, initialement mis à prix à 15 millions de dollars.

Selon le New York Times, qui a compilé les tout derniers chiffres, le phénomène est en train de prendre de l’ampleur : sur les quatre dernières années, la moitié des nouveaux appartements de luxe n’ont pas été vendus. Alors même que de nombreux méga-projets immobiliers planifiés doivent être construits dans les années à venir, il y a déjà au moins six ans de stocks à écouler

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